隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快和深化，城市發(fā)展的功能提升和質(zhì)量提升需要不斷擴(kuò)展新的空間，片區(qū)開(kāi)發(fā)已成為近幾年城鎮(zhèn)化建設(shè)的主流實(shí)施模式。片區(qū)開(kāi)發(fā)在協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展、推動(dòng)城鄉(xiāng)融合、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和集聚等方面都有其重要的實(shí)施意義。根據(jù)當(dāng)前參與片區(qū)開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理中相關(guān)企業(yè)市場(chǎng)戰(zhàn)略的布局和規(guī)劃，參與片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目在充分帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展、擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)的同時(shí)，也為企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展區(qū)域深耕、提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等方面帶來(lái)諸多益處。現(xiàn)將片區(qū)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策、合作模式、主要風(fēng)險(xiǎn)和解決措施等做簡(jiǎn)要梳理。

一、片區(qū)開(kāi)發(fā)概述

片區(qū)開(kāi)發(fā)在目前相關(guān)政策文件中尚無(wú)統(tǒng)一明確定義邊界，自然資源部關(guān)于印發(fā)《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（自然資規(guī)〔2023〕7號(hào)）對(duì)土地征收成片開(kāi)發(fā)方案提出了相關(guān)用地比例要求，其核心要求為“依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃確定的一個(gè)完整的土地征收成片開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他公益性用地比例一般不低于40%，各市縣的具體比例由省級(jí)人民政府根據(jù)各地情況差異確定”。

一般認(rèn)為，片區(qū)開(kāi)發(fā)（區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)）是指在滿足國(guó)家、地方和區(qū)域規(guī)劃的前提下對(duì)成片區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性地改造、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的行為。片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)土地綜合利用能力。廣義的片區(qū)開(kāi)發(fā)包括從項(xiàng)目規(guī)劃編制、一級(jí)土地整理及利用、基礎(chǔ)設(shè)施及其配套建設(shè)、商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)及配套產(chǎn)業(yè)引入、招商及運(yùn)營(yíng)等的全過(guò)程區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容。狹義的片區(qū)開(kāi)發(fā)則在廣義定義的基礎(chǔ)上進(jìn)行功能組合，是集合投資方、施工方、地產(chǎn)方、產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營(yíng)等方的多級(jí)組合。

二、片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型及收益構(gòu)成

片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施內(nèi)容一般包括土地收儲(chǔ)（征地拆遷、土地整理等）、片區(qū)開(kāi)發(fā)配套基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施建設(shè)、生態(tài)開(kāi)發(fā)和環(huán)境整治類項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)（標(biāo)準(zhǔn)化廠房、寫字樓、商業(yè)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)資源的引入和運(yùn)營(yíng)服務(wù)等）等方面。

鑒于片區(qū)開(kāi)發(fā)涉及范圍和領(lǐng)域都較為寬泛，目前可分類為以城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略為導(dǎo)向的新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、圍繞高鐵新城建設(shè)等以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、圍繞生態(tài)治理以綠色生態(tài)為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、圍繞棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、城中村改造的城市更新項(xiàng)目四大分類。合作模式主導(dǎo)思想為片區(qū)開(kāi)發(fā)綜合自平衡，相關(guān)主體通過(guò)片區(qū)開(kāi)發(fā)建成后實(shí)現(xiàn)相關(guān)收益平衡前期投入成本。

項(xiàng)目收益來(lái)源主要為項(xiàng)目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)收益、配套設(shè)施相關(guān)經(jīng)營(yíng)收益、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入經(jīng)營(yíng)收益和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益。具體來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)收益包括停車場(chǎng)、充電樁、污水處理廠、光伏發(fā)電等通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式賦予的運(yùn)營(yíng)收益；配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益包括商業(yè)、物業(yè)管理、廣告宣傳、養(yǎng)老托育等配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)；產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入經(jīng)營(yíng)收益包括標(biāo)準(zhǔn)化廠房和辦公樓宇的租售收入、園區(qū)服務(wù)收入、物業(yè)管理收入、商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入等。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益主要包括住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)開(kāi)發(fā)的租售收入等。

三、片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作模式

當(dāng)前主流模式有新機(jī)制下的PPP模式、ABO模式或投資人+EPC模式、EOD模式、城市更新模式等。不同模式其概念邊界存在模糊地帶，主要區(qū)別在于融資主體、實(shí)施主體、合作方式、項(xiàng)目類型、收益來(lái)源等方面的不同，在投、融、管、退的全過(guò)程實(shí)施中亦存在差別。

1、新機(jī)制下的PPP模式——特許經(jīng)營(yíng)模式

政府引入投資建設(shè)方作為投資建設(shè)主體，與指定的平臺(tái)公司依法成立項(xiàng)目公司，授予主體將特許經(jīng)營(yíng)權(quán)授予項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理工作。在特許經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，項(xiàng)目公司享有相關(guān)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)。《關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦函〔2023〕115號(hào)）對(duì)民營(yíng)企業(yè)參股也提出了具體要求，即：“市場(chǎng)化程度較高、公共屬性較弱的項(xiàng)目，應(yīng)由民營(yíng)企業(yè)獨(dú)資或控股；關(guān)系國(guó)計(jì)民生、公共屬性較強(qiáng)的項(xiàng)目，民營(yíng)企業(yè)股權(quán)占比原則上不低于35%”。

需要說(shuō)明的是，針對(duì)片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在新機(jī)制PPP模式下，由于投資金額大、建設(shè)周期長(zhǎng)，單純依靠特許經(jīng)營(yíng)模式難以實(shí)現(xiàn)資金平衡，因此PPP模式下片區(qū)開(kāi)發(fā)資金平衡方式以使用者付費(fèi)為主。

2、ABO模式或投資人+EPC模式

ABO模式（授權(quán)—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)模式）下，地方政府指定的平臺(tái)公司作為項(xiàng)目實(shí)施主體，由投資主體、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)等相關(guān)社會(huì)資本方負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等，規(guī)避了政府直接融資負(fù)債的限制。在該模式下，項(xiàng)目參與方主要通過(guò)公共服務(wù)和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)收入平衡項(xiàng)目投資。

在實(shí)操過(guò)程中，涉及公共服務(wù)項(xiàng)目，投資人+EPC（或投資人+EPC+O）模式也常與ABO模式聯(lián)合使用，即地方政府授權(quán)相關(guān)國(guó)有企業(yè)（項(xiàng)目業(yè)主公司）實(shí)施項(xiàng)目，社會(huì)資本方通過(guò)增資擴(kuò)股方式參股項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，合作期滿后將項(xiàng)目移交地方政府，政府履行績(jī)效考核等職責(zé)，同時(shí)按照約定給予項(xiàng)目公司一定財(cái)政資金支持。

3、生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式——EOD模式

EOD模式是以生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理為基礎(chǔ)，以特色產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為支撐，以區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)為載體，通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的有效融合一體化實(shí)施的項(xiàng)目實(shí)施方式。該模式涉及大氣污染防治、水生態(tài)環(huán)境保護(hù)、重點(diǎn)海域綜合治理、土壤污染防治等八大生態(tài)環(huán)保類領(lǐng)域，相比PPP模式和投資人+EPC模式，EOD項(xiàng)目有較強(qiáng)的可融性，在政策支撐方面支持力度較大，包含中央獎(jiǎng)補(bǔ)資金、銀行融資支持、政府專項(xiàng)債支持等。項(xiàng)目參與方可通過(guò)“項(xiàng)目+產(chǎn)業(yè)”、“項(xiàng)目+產(chǎn)權(quán)”、“項(xiàng)目+自然資源”、“項(xiàng)目+特許經(jīng)營(yíng)”、“項(xiàng)目+碳匯”等方式實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)自平衡。

4、城市更新模式

城市更新主要包括土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施更新及改建、拆遷與房屋重建、公共空間建設(shè)等方面，具體可分為棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、城中村改造等居住區(qū)綜合改善類項(xiàng)目、也包括既有建筑更新改造、完整社區(qū)建設(shè)、活力街區(qū)打造、城市功能完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造、城市生態(tài)修復(fù)、城市歷史文化保護(hù)傳承等類型項(xiàng)目。

城市更新模式分為傳統(tǒng)模式和城市更新基金模式兩種主流項(xiàng)目實(shí)施模式。傳統(tǒng)模式為政府授權(quán)下的PPP模式和市場(chǎng)機(jī)制下的投資人+EPC模式，但鑒于城市更新項(xiàng)目投資體量大、投資周期受到拆遷、土地權(quán)屬確認(rèn)等因素的影響，項(xiàng)目建設(shè)周期的不確定性和項(xiàng)目自平衡周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使得市場(chǎng)化融資渠道受到一定制約性。城市更新基金模式則解決了融資渠道制約性問(wèn)題。基金模式有兩種主導(dǎo)方式，一是由政府主導(dǎo)，由城投類國(guó)有企業(yè)牽頭設(shè)立或聯(lián)合社會(huì)資本設(shè)立。二是由社會(huì)資本主導(dǎo)，以房地產(chǎn)、施工類企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資類企業(yè)為主要投資人聯(lián)合設(shè)立。通過(guò)“基金+城投類國(guó)企+房企（或有）+施工方+產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營(yíng)方”的組合模式組建項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)從投資驅(qū)動(dòng)向建設(shè)、運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)變。

四、片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算邏輯

片區(qū)開(kāi)發(fā)投資測(cè)算輸出表格主要包括建設(shè)投資估算表、建設(shè)投資計(jì)劃與資金籌措表、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表等關(guān)鍵核心測(cè)算表格。測(cè)算評(píng)價(jià)主要包括靜態(tài)和動(dòng)態(tài)測(cè)算評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。靜態(tài)測(cè)算評(píng)價(jià)以建設(shè)投資計(jì)劃和投融資計(jì)劃為出發(fā)點(diǎn)，考慮項(xiàng)目建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期的成本費(fèi)用和收入，按照系統(tǒng)科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算方式，測(cè)算輸出資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表和利潤(rùn)表，并以報(bào)表為基礎(chǔ)構(gòu)建項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)測(cè)算評(píng)價(jià)體系。具體包括項(xiàng)目施工利潤(rùn)、運(yùn)營(yíng)期利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率、項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量及累計(jì)凈現(xiàn)金流量、靜態(tài)投資回收期、施工利潤(rùn)與資本金占比、施工利潤(rùn)與資本金峰值占比等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系是在靜態(tài)體系的基礎(chǔ)上更加關(guān)注凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率和內(nèi)部收益率等。

五、片區(qū)開(kāi)發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)因素和應(yīng)對(duì)措施

片區(qū)開(kāi)發(fā)在“整體授權(quán)、分批實(shí)施、封閉運(yùn)作、自行平衡”的運(yùn)行中，因投資大、周期長(zhǎng)、不確定因素多等特點(diǎn)，有一定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)因素，其主要風(fēng)險(xiǎn)因素和應(yīng)對(duì)措施如下。

1、片區(qū)開(kāi)發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)因素

一是各參與方訴求、參與環(huán)節(jié)不同導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施協(xié)調(diào)性尚待統(tǒng)一。片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參與主體包括政府監(jiān)管部門、政府實(shí)施單位、社會(huì)資本方等。其中，社會(huì)資本方包括投資方、施工方、設(shè)計(jì)方、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方等部分或全部組合，各方利益訴求各不相同。因此，多主體全過(guò)程參與項(xiàng)目實(shí)施的協(xié)調(diào)性和積極性尚需統(tǒng)一和改善。具體來(lái)說(shuō)，政府方更加側(cè)重片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可實(shí)施性、功能作用和可持續(xù)發(fā)展性的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，參與項(xiàng)目全過(guò)程管理。社會(huì)資本方雖都以項(xiàng)目現(xiàn)金流和利潤(rùn)為保障，但側(cè)重點(diǎn)和參與環(huán)節(jié)也不相同。投資方側(cè)重項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)回報(bào)和回報(bào)周期，施工方側(cè)重項(xiàng)目施工利潤(rùn)和回款進(jìn)度，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營(yíng)方主要參與項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)階段，側(cè)重政府產(chǎn)業(yè)扶持政策、產(chǎn)業(yè)考核要求、運(yùn)營(yíng)收益等。

此外，社會(huì)資本方之間、社會(huì)資本方與政府之間在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)分配問(wèn)題也需協(xié)調(diào)明晰。明確各主體風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制有助于保障項(xiàng)目實(shí)施協(xié)調(diào)性的統(tǒng)一和各方利益滿足。

二是項(xiàng)目投資有投資失敗的可能性。投資方在項(xiàng)目前期投入啟動(dòng)資金后，由于前置審批手續(xù)、拆遷、土地指標(biāo)未獲批等原因造成項(xiàng)目開(kāi)工受阻、由于不可抗力、項(xiàng)目審批、設(shè)計(jì)變更等原因造成建設(shè)期延長(zhǎng)、由于項(xiàng)目自身營(yíng)利性導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)收益不可觀短期內(nèi)無(wú)法回補(bǔ)投資成本和收益、由于政策原因?qū)е马?xiàng)目實(shí)施模式中止、由于政府隱債等原因造成后期回購(gòu)社會(huì)資本股權(quán)擱置導(dǎo)致社會(huì)資本退出難等問(wèn)題，都可能成為項(xiàng)目投資失敗的不確定因素。

三是片區(qū)開(kāi)發(fā)資金自平衡存在一定不確定性。相關(guān)新政規(guī)定下，片區(qū)開(kāi)發(fā)“財(cái)政兜底”模式落幕，項(xiàng)目需在實(shí)施范圍內(nèi)完成投資資金的自平衡，這對(duì)項(xiàng)目前期功能布局、建設(shè)周期、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)能力等都提出了很高的要求。例如，城市更新項(xiàng)目由于前期拆遷進(jìn)度不確定性導(dǎo)致增加項(xiàng)目建設(shè)期從而增加財(cái)務(wù)成本、新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于定位、規(guī)劃等原因?qū)е陆?jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)收益性差而增加回款壓力等。此外，招商、銷售、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等涉及片區(qū)開(kāi)發(fā)相關(guān)造血功能實(shí)現(xiàn)的各因素都有一定與預(yù)期計(jì)劃不匹配的風(fēng)險(xiǎn)。

四是項(xiàng)目可融具有一定不確定性。相關(guān)新政下，在不新增政府隱性債務(wù)的前提下使項(xiàng)目具有良好的可融性是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中亟待解決的問(wèn)題。項(xiàng)目資金融資可行性包括項(xiàng)目融資成本、融資規(guī)模、融資期限以及融資方式等。金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目貸款審批過(guò)程中主要考慮項(xiàng)目擔(dān)保主體、還款來(lái)源、項(xiàng)目模式的合規(guī)性和交易結(jié)構(gòu)的合理性等多重因素。因此，融資方案和項(xiàng)目實(shí)施方案需要考慮多方面核心因素以滿足金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)要求，這無(wú)疑增加了項(xiàng)目可融的不確定性。

2、主要應(yīng)對(duì)措施

一是明晰項(xiàng)目各主體的權(quán)責(zé)利關(guān)系。一方面，從組織管控和績(jī)效監(jiān)督進(jìn)行約束，在項(xiàng)目公司實(shí)施層面進(jìn)行合理的法人治理、組織架構(gòu)、管控模式等設(shè)計(jì)，從治理結(jié)構(gòu)、管理流程、制度管控等方面明確各主體責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保項(xiàng)目實(shí)施效果的統(tǒng)一性。另一方面，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和控制進(jìn)行約束。在政治、法律、市場(chǎng)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、不可抗力等各風(fēng)險(xiǎn)要素中，哪些風(fēng)險(xiǎn)需要各主體共擔(dān)，哪些風(fēng)險(xiǎn)需由各主體分別承擔(dān)需在合同中進(jìn)行明確，從風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化和控制方面明晰各主體責(zé)權(quán)利關(guān)系。

二是投資決策需綜合全面考慮。首先，在進(jìn)行投資決策時(shí)，需緊隨國(guó)家政策導(dǎo)向，優(yōu)先投資政策導(dǎo)向可融性較好的項(xiàng)目，例如EOD項(xiàng)目、特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等。其次，在進(jìn)行項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，在不涉及相關(guān)政策和政府隱債的前提下，債權(quán)投資優(yōu)于股權(quán)投資，盡量與項(xiàng)目實(shí)施城投公司爭(zhēng)取項(xiàng)目回購(gòu)觸發(fā)條款，合理設(shè)置退出機(jī)制。最后，在投資區(qū)域選擇上，以城市科教文衛(wèi)的發(fā)展實(shí)力做優(yōu)先排序，在投資內(nèi)容的選擇上，以有特許經(jīng)營(yíng)收益、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)保障的項(xiàng)目做優(yōu)先排序。

三是在項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中做好資金自平衡預(yù)案。資金自平衡方案要求從資金籌措、資金使用、資金管理、資金回收等方面做好全面評(píng)估和測(cè)算，并根據(jù)資金自平衡測(cè)算輸出結(jié)果設(shè)定合理的項(xiàng)目合作邊界條件，確保各方項(xiàng)目合作主體風(fēng)險(xiǎn)可控。例如，資金籌措需合理預(yù)估政府專項(xiàng)補(bǔ)貼或財(cái)政支持資金、投資人投入資金、金融機(jī)構(gòu)信貸支持資金等資金額度、成本、到賬時(shí)間并與資金使用中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持等方面進(jìn)行合理匹配，資金籌措和使用也需與資金回收中的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)收入、商業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)收入、房屋租賃收入、特許經(jīng)營(yíng)收入等收入能力相匹配，三者聯(lián)動(dòng)結(jié)合動(dòng)態(tài)管理才能做好資金自平衡管理。

四是增強(qiáng)項(xiàng)目可融性。在項(xiàng)目前期包裝策劃階段盡量爭(zhēng)取政策融資支持和政府專項(xiàng)補(bǔ)貼支持。例如，通過(guò)項(xiàng)目包裝策劃申請(qǐng)產(chǎn)（工）業(yè)園區(qū)、城市更新、生態(tài)環(huán)保類項(xiàng)目專項(xiàng)債或?qū)ｍ?xiàng)補(bǔ)貼資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決片區(qū)開(kāi)發(fā)自平衡壓力。同時(shí)，項(xiàng)目前期包裝策劃還需充分匹配市場(chǎng)化融資的可融性。在前期策劃中，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、前期審批手續(xù)和政府隱債等方面，做到政策合規(guī)、模式合理、手續(xù)完備。此外，項(xiàng)目包裝還需充分考慮項(xiàng)目資金回收來(lái)源，合理預(yù)估運(yùn)營(yíng)相關(guān)收入，策劃“好”項(xiàng)目而非“大”項(xiàng)目。